近日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》，今日起正式实施。全文19条中有多个条款涉及房产确权问题。婚前按揭贷款买房，婚后共同还贷，离婚时房子归谁？婚后一方父母出资为子女买房，是不是夫妻共同财产？记者结合具体案例请来资深律师给读者一一作出解读。

　　关键词：婚前房产

　　婚前按揭买房归个人

　　第十条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　旧规缺点：没有顾及按揭后的升值部分

　　此前《婚姻法》对婚前个人财产升值部分尚无明确规定，只是笼统地规定“婚前个人财产归个人所有”。但是，目前城市里大多都是贷款供房，很多法院在作出离婚判决时，判决并不统一。一般来说，如果房子按婚前财产判归一方所有，另一方只能拿回所付的按揭款。

　　譬如，男方婚前支付首付款，婚后和女方共同供房，房贷供完后两人最大的财产就是这套房子，这个时候离婚，若房子归男方，女方只能拿回所付的按揭款，而无法获得房价升值的补偿。试想下，婚后归还房贷部分的钱也是一种投资，投资价值在于收益，如果不用来还房贷，拿来炒股也会有升值，若仅按照投入的数额返还的话，不公平。

　　新规解读：按比例补偿对方房产增值部分

　　首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。但对参与还贷的另一方如何进行补偿，司法解释(三)引用《婚姻法》第三十九条第一款，“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”

　　广东大同律师事务所朱永平律师对第十条持赞成态度，认为符合《物权法》关于物权变动的法理要求，也照顾到了离婚案中房产纠纷众多的现实，提供了一个极具操作性的条文。在“照顾子女和女方权益的原则”前提下，就增值部分进行补偿，主要考虑房产的市场价值以及双方在还贷过程中的比例。

　　新规漏洞

　　补偿比例如何计算仍未规定

　　朱永平律师指出，对补偿的比例问题没有作出具体规定，是这个条文的缺陷。按照以往的做法，假设双方都没有过错的情况下，如果男女收入情况相当，婚后以夫妻共同财产还贷，因此男方要支付共同还贷的一半给女方。

　　宁媛律师认为较公平的计算方式，应当是计算出婚后共同还贷的总额后，还要计算婚后还贷的比例，根据各自贡献大小进行分配。具体为：(房产评估价格-剩余按揭-已支付款项)×婚后贷款所占房款总额的比例。

　　律师支招

　　注意保存首付款证据

　　律师提醒婚前按揭买房的市民，注意保存个人财产支付首付款的证据。特别是在恋爱、同居期间签订房屋买卖合同的，避免与同居一方混同财产，支付款应当从个人银行账号上划出，并直接汇入了指定账号。

　　此外，离婚时对是否婚后用夫妻共同财产还贷，另外一方也要有相应的证据，比如平时有使用共同财产购买价值比较大的家居设施。

　　关键词：婚后房产

　　子女离婚不再分走爹妈赠与房产

　　第七条  婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　旧规缺点：父母出钱买房变成婚后共同财产

　　年轻人的收入和房价不成正比，为了让子女过得幸福，做父母的往往会帮着子女买房子结婚，甚至倾其一生积蓄。问题是，给儿子买的房，儿媳有没有份？记者从过往报道过的离婚案件中发现，父母购婚房给子女时，明确表示只赠送给一方的情况很少，更少父母在将购房款交给子女时写个确认书，说明就是一方出钱购买的。

　　由于结婚在前，购房在后，法院的做法一般是认定为夫妻双方对一方父母的共同债务，同时也会认定为共同房产。而父母一方就只能通过普通债务关系进行追偿。还有一些父母会向法院主张是房屋的共同所有人，但法院又会要求出示证据证实此前对份额的约定。

　　律师在提起诉讼时尚且寻求不同的切入点，法院在判决时更是无法统一。

　　新规解读：房子作为对自己子女一方的赠与

　　面对子女婚姻破裂还要分走一半房产，很多老人无法接受。实际上，父母对子女的赠与在此前的法律中零散有规定，但尚未具体到房产范畴。

　　从《婚姻法解释(三)》公开征求意见反馈的情况看，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。最高法院民事审判庭相关人士指出，在实际生活中，父母出资为子女结婚购房倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。

　　所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，多数人在反馈的意见中对此表示赞同，认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。

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　　资金来源流向要留证

　　实践中如何运用新法规来维护合法权益，宁媛律师指出，首先要注意证据的保存，其中最关键的是资金来源的证据。父母在出资购房前，应当尽量避免使用现金支付的方式，可以通过银行转账，从父母自己的银行账户直接划到房产原业主的指定交易账户上。还要注意保存刷卡记录、支付凭证等单据。房产过户时，登记在子女一方名下。举个简单例子，父母在儿子婚后想给儿子买房，把买房钱给儿子，儿子随即从个人账户上转给房产商或者中介的账户，这个时候就很难证明是父母给儿子买的房，因为钱是从儿子账户上流出去的，而婚后儿子账户上的钱属于夫妻共同财产，因此买的房也可以说成是夫妻共同财产，因此最保险的做法是买房的钱从父母的账户直接转给房产商或者中介，这样只要保留转账单就不会发生不必要的麻烦。

　　新规漏洞

　　父母赠房或成转移财产方式

　　朱永平律师认为，司法解释(三)就此“一刀切”，可能给恶意规避法律的有心人提供便利。譬如，男方婚后与女方感情不和，预料到要离婚，就可能隐瞒女方将财产转移给父母，然后让父母出资买房再回赠给他，最终将夫妻共同财产变成男方的个人财产。(撰文 记者 魏徽徽)