15年时尚生活珍贵记录 1997悲欣交集(组图)(17)

　　房产行业 从中国SOHO到SOHO中国

　　在中国房地产界，潘石屹无疑是个另类。他一次次不按常理出牌，不破不立，在中国历史上最大规模的城市化进程中，他的标志建筑作品成为城市标志性符号，引领这个城市的建筑潮流。潘石屹同时也是一个成功的商人，他所开发的多数项目都在商业上取得空前成功，SOHO中国的销售额及纳税额都连续多年在中国地产行业名列前茅。

　　如今的潘石屹和张欣被看做“模范夫妻”，但在创业初期，二人却差点因为意见不和而分道扬镳。

　　张欣是一个完美主义者，不够标准的事情就认为不好，一开始跟她工作的人交来的活90%会被打回去。以至于被下属认为“不懂中国国情”。

　　在确定是否拿下现代城地块时，张欣也曾召开董事会讨论，但最后因为一群人对地产行业不了解，还是由潘石屹“独裁”做出决定。“做生意不能看一群人说得怎么样，而要靠嗅觉，但这些往往说不出来。”潘石屹说。事实上即使今天SOHO已经上市，其公司只有200多人，在组织架构上更是超扁平化，潘石屹可以直接对一个具体职员做出工作部署。

　　潘想做的是水一样的企业。他认为企业的核心竞争力一定就是创造力，而创造需要的是清空、放松、天马行空的状态。“越是端着架子的企业，组织结构图越复杂，层级越多”，他说，“这样的公司效率就很低，扯皮的事情也随着金字塔的层数呈几何数增加，这样的公司创造不出价值。”1997年10月，潘张发生了最严重的一次吵架。吵后潘石屹去日本参禅，而张欣跑到英国一个朋友家的大庄园里住了一段时间。这段婚姻可能就这样结束了，张欣这样想。但有一天早上，她在庄园的树林里走，走着走着，早晨的太阳从树缝里照下来。张欣突然改变了主意：“我觉得这里不属于我，现在不回国的话，我可能一辈子都不会回去了。”

　　此时的潘石屹依然在四处找钱。张欣回来后对潘石屹说，她下岗回家，他们需要一个孩子。这一被张欣后来看做最明智的决定挽救了婚姻，也挽救了日后的SOHO中国。张欣怀孕后，反而又回到了公司，并有意选择了建筑设计这个她觉得自己“天生敏感”的领域。而凡是涉及到钱的谈判、销售、政府关系，全部由潘石屹负责。潘石屹开始完全按照自己的想法去做。对于以往的分歧，两人采取了折中的办法，由潘石屹来分批找人投钱，而张欣负责统一的建筑和工程管理，以保证项目的完整性。

　　潘曾形象地比喻他们两人的分工就像耍猴卖艺。耍猴的是张欣，敲锣吆喝和最后拿个簸箩收钱的是潘石屹。实际的分工就是张欣负责设计和管理，而潘石屹负责拿地、销售以及对外推广。两个人逐渐在工作中意识到了对方的重要性。

　　1997年，按照当时的政策，开发商可以分批缴纳土地出让金，缴多少钱就办理多少预售证。费尽周折后，在几个国内股东少量资金的启动下，潘石屹终于挖了现代城2号楼的一个地基坑，并凑齐了20套房子的土地出让金。

　　拿到这20套房子的房款后，潘石屹缴了下一轮销售的出让金，然后拿到预售证。以此类推，整个现代城的启动就是靠逐套、逐层到最后逐栋的滚动开发。一开始现代城的销售看起来不错，在办理预售证时，1号楼和2号楼已有100多套买主交了定金，但随后要付款的时候，这些炒楼花的人却大部分撤出了。当时现代城的销售人员不得不在地铁出口和长安街上发传单，显然潘石屹也没有想出好办法。SOHO最早的销售总监金怀南回忆，现代城当时到了各种工程款支付的高峰期，如果销售回款跟不上，将成为烂尾楼。

　　当时面临的情形非常紧迫。潘石屹对金怀南说，必须在3个月内卖完220套房子，否则不仅他的销售总监干不成，连潘这个总经理也只能到怀柔乡下去种地了。“当时要钱没钱，要人没人，房子还卖不动，非常难，但潘从不说‘难’。”万通六兄弟之一的阳光壹佰置业集团有限公司总裁易小迪回忆到，1997年左右他来北京找潘石屹，吃住在潘石屹家里。有一次，重压之下的潘石屹自己在卫生间晕倒了，第二天醒来满脸是血，但他还是清洗完了后打上领带一脸高兴地上班去了。

　　挺过最困难的时候，潘石屹迎来了转机。基于现代城这些大胆的创新，潘石屹亲自定下了宣传方案，一改宣传“绿色现代城”之类的概念，不断突出细节，小到门窗、地板、五金，大到与物业公司签约，不到一个月就切换一个主题。在强势广告的传递下，现代城逐渐被市场认可为一个高品质的楼盘。

　　销售好的另一个重要原因是，1999年《房屋预售制度》开始在全国实行，潘石屹第一个在业内成立了信贷部，并赋予其与财务部并列的地位。信贷部专门负责连接银行与客户，最大限度地提高发放贷款的效率，缩短资金链条的周期。由此建立起一套快速的“预售为王”的资金周转体系。

　　试行住房贷款

　　1997年4月，中国人民银行颁布实施《个人住房担保贷款管理试行办法》。它统一规范了各家商业银行开办的个人住房担保贷款业务，把贷款对象从过去局限于当地正式户口的居民扩大到完全具备民事行为能力的人；贷款最高期限延长到20年；贷款抵押方式由过去局限于用住房抵押拓展到只要能保证银行信贷资产没有风险的任何抵押方式；贷款金额拓展到购房价的70%；明确规定了各个期限的利率。

　　个人住房贷款新办法出台

　　1997年，北京公积金中心对原有《个人住房贷款管理办法》进行了修改，新办法提高了贷款额度，延长了贷款期限，贷款利率在原基础上平均下调25%。

　　各银行提供购房优惠

　　1997年9月，建行北京分行出台《个人购房担保贷款办法》细则。10月，在商业银行存贷利率下调之后，工商银行北京分行也推出了《贷款办法》，并在1997年年底首次运作成功。